Quelle est la distinction entre une convention d’occupation précaire et un bail dérogatoire ?

La convention d’occupation précaire ne doit pas être confondue avec les baux dérogatoires régis par les dispositions de l’article L.145-5 du Code de Commerce. La loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel a modifié l’article L.145-5 du Code de commerce afin d’intégrer la jurisprudence relative à ce contrat particulier et a créé l’article L.145-5-1 du Code de commerce permettant ainsi de donner une existence légale et non plus seulement jurisprudentielle à la convention d’occupation précaire.

 

  • Caractéristiques de la convention d’occupation précaire

En application de l’article L.145-5-1 du Code de commerce, la convention d’occupation précaire n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles ou particulières et pour une durée indéterminée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties et notamment par la survenance d’un évènement spécifique.

Ainsi, la conclusion d’une convention d’occupation précaire ne se justifie que s’il existe une cause objective (Indépendante de la seule volonté des parties) de fragilité de l’occupation des locaux, au moment de la signature du contrat. A défaut, le contrat sera qualifié de bail par les juges.

A titre d’exemples, ont été jugés comme constituant des motifs légitimes de précarité :

  • l’occupation d’un immeuble voué à la démolition,
  • l’occupation d’un immeuble dans l’attente d’une construction (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 avril 2009, n° de pourvoi : 08-13308) ou d’un agrandissement,
  • l’occupation dans l’attente de la réalisation d’une promesse de vente (Cour de cassation chambre civile 3, 29 Juin 1994 N° 92-18.617),
  • l’occupation compte tenu du site exceptionnel en périphérie de la ville et des projets économiques et urbanistiques de la commune (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 février 2000, n° de pourvoi : 97-13752) etc.

En outre, ce type de convention se caractérise souvent, mais de manière non déterminante, par la modicité de la redevance (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 1994, N° de pourvoi : 92-18617) ou la brièveté de l’occupation. Il est également à noter que le preneur n’est pas un locataire mais un occupant, ce qui est un statut précaire.

En l’absence de motif réel de précarité de la convention, celle-ci pourra être requalifiée, selon le cas, de bail commercial ou de bail d’habitation.

 

  • Caractéristiques du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire a, quant à lui, une toute autre finalité. Il a été conçu par le législateur pour être un « bail à l’essai » devant déboucher sur un bail commercial. Il permet au bailleur de ne pas s’engager à long terme avec un locataire dont il ne sait rien. Réciproquement, il donne la possibilité au locataire de vérifier la qualité de l’emplacement loué pour l’exercice de son commerce ou encore de tester la viabilité de son entreprise.

Ainsi, seuls les locataires qui remplissent les conditions requises pour que leur bail soit soumis au statut des baux commerciaux peuvent conclure un bail dérogatoire régi par les dispositions de l’article L 145-5 du Code de Commerce.

Par ailleurs, la conclusion d’un bail dérogatoire suppose :

  • que la durée du bail n’excède pas 36 mois ;
  • que le locataire et le bailleur aient voulu conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Cela doit ressortir d’une clause non équivoque du contrat de bail.

En pratique, on entend souvent la notion de « bail précaire » utilisée à tort pour qualifier un bail de courte durée ou bail dérogatoire régi par les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce. Vous saurez désormais qu’il s’agit pourtant de deux contrats bien différents !

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour