Etat des lieux et bail commercial : l’impact de la loi Pinel, un formalisme alourdi

Antérieurement à la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014, l’établissement d’un état des lieux, notamment lors de la prise d’effet du bail n’était pas obligatoire.

Ainsi, lors de la restitution des lieux, deux cas se présentaient :

  • 1er cas : un état des lieux avait été réalisé au plus tard au moment de la prise de possession des lieux et il suffisait de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie pour savoir si le dépôt de garantie versé par le preneur était restituable totalement ou partiellement ;
  • 2ème cas : aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé et il existait une présomption en application de l’article 1731 du code civil selon laquelle les locaux avaient été donnés à bail en bon état. En fin de bail, cette présomption pouvait jouer en faveur du bailleur si les locaux avaient été loués dans un état vétuste, le preneur étant contraint de procéder à des réparations pour les rendre en « bon état ». Au contraire, cette situation pouvait être avantageuse au locataire si celui-ci avait pris les locaux en état neuf ou du moins en parfait état.

La loi Pinel a opéré un véritable changement en la matière en introduisant un nouvel article L.145-40-1 dans le code de commerce rendant obligatoire l’établissement d’un état des lieux dans les hypothèses suivantes :

  • lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail,
  • lors de cession du droit au bail,
  • lors de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds ;
  • lors de la restitution des locaux.

Cet article est d’ordre public en application de l’article L 145-15 du Code de commerce, c’est-à-dire qu’une clause du contrat qui prévoirait le contraire ne pourrait pas s’appliquer car considérée comme non-écrite[1].

Ces nouvelles dispositions ne sont pas sans effet sur la pratique des baux commerciaux et méritent quelques observations.

 

  1. Sur la date d’établissement de l’état des lieux lors de la conclusion du bail commercial

L’article L.145-40-1 du Code de Commerce est rédigé ainsi : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail […] un état des lieux est établi ».  Ainsi, l’état des lieux doit être établi « au plus tard » lors de la prise de possession des locaux. Cette notion de prise de possession soulève déjà plusieurs interrogations.

En effet, la prise de possession n’est pas définie juridiquement et cette notion peut à notre sens viser plusieurs hypothèses :

  • D’une part, il peut s’agir de la date d’entrée en vigueur du bail et donc de la date à laquelle les clefs sont remises par le bailleur au preneur. Cette première solution paraît celle privilégiée par le législateur qui impose que l’état des lieux soit « joint au contrat de location ». ;
  • D’autre part, la prise de possession des locaux peut être la date à laquelle le preneur entre dans les locaux pour y exploiter réellement son activité, notamment après une période d’aménagement et/ou de travaux dans le local, ces travaux pouvant être faits pour le compte du bailleur, notamment en cas de locaux livrés hors d’eau- hors d’air bruts, dans le cadre de programmes neufs.

Dans ces conditions, nous conseillons d’être particulièrement vigilant dans la rédaction des baux et de définir la notion de prise de possession, si celle-ci est différente de la date d’entrée en vigueur du bail.

 

  1. Sur l’incidence de l’absence d’état des lieux d’entrée dans les nouveaux baux conclus après le 20 juin 2014

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la sanction pèse sur le bailleur qui se voit dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance du bien en bon état.

Toutefois, bien que l’on comprenne aisément que le but du législateur est d’imposer l’établissement d’un état des lieux d’entrée et éviter ou simplifier tout contentieux relatif à la remise en état et au dépôt de garantie, il nous semble que le bailleur pourra toujours prouver par tous autres moyens l’état dans lequel étaient les locaux lors de la prise d’effet du bail, étant précisé qu’à notre sens, une clause dans le bail stipulant que les locaux sont en bon état ne sera pas suffisante et pourra être considérée comme non-écrite.

A noter en outre sur ce point qu’en tout état de cause, la jurisprudence a déjà admis que l’état des lieux n’avait pas une force probante irréfragable et qu’il était toujours possible d’apporter tout moyen de preuve permettant de déterminer dans quel état réel se trouvait le local lors de sa délivrance[2].

 

  1. Sur la nécessité de procéder à un état des lieux en matière de renouvellement de bail commercial depuis la Loi PINEL

L’article L.145-40-1 du Code de Commerce précise que pour qu’un état des lieux soit effectué, il faut réunir les deux conditions suivantes :

  • Une prise de possession des locaux par le locataire ;
  • Une conclusion d’un bail.

Pour mémoire, le renouvellement d’un bail conduit à conclure un nouveau contrat de bail et ce, même si celui reprend l’intégralité des éléments de l’ancien contrat. Il ne s’agit pas d’une prolongation du contrat de bail.

Il en résulte qu’un doute peut intervenir afin de savoir s’il est nécessaire d’établir un état des lieux quand un bail conclu avant la promulgation de la loi Pinel (avant le 20 juin 2014) n’a fait l’objet d’aucun état des lieux d’entrée et que ce bail est renouvelé après le 20 juin 2014.

On peut préciser que la prise de possession ne peut intervenir qu’une fois : lors de la conclusion du contrat initial. Il ne peut y avoir de prise de possession dès lors que le locataire est, par définition, dans les lieux en cas de renouvellement.

En conséquence, il ne résulte pas de la lettre du texte que l’établissement d’un état des lieux soit nécessaire lors du renouvellement d’un bail conclu avant le 20 juin 2014. Dans ce cas, c’est la présomption de l’article 1731 du Code civil qui s’appliquera à savoir que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

 

  1. Sur l’obligation d’un état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie, même s’il n’était pas obligatoire auparavant était une pratique courante et permettait au bailleur de pointer du doigt les travaux qu’il devait réaliser à la charge du preneur, sous réserve des clauses contractuelles du bail telle que la prise en charge de la vétusté par le preneur (article 1755 du code civil) ou les clauses d’accession.

Désormais, même si le bailleur n’entend faire aucune réclamation au preneur et donc restituer intégralement à celui-ci son dépôt de garantie, il est contraint de procéder à un état des lieux de sortie.

Sur ce point, la loi PINEL (loi 2014-626 du 18 juin 2014 – article 13 II) est venue préciser que pour les baux conclus avant son entrée en vigueur, l’établissement de l’état des lieux de sortie n’est obligatoire que si un état des lieux d’entrée a été établi.

 

  1. Sur l’intérêt de l’établissement d’un état des lieux en cas de cession de droit au bail ou de fonds de commerce ou de donation de fonds de commerce

L’une des grandes nouveautés en matière d’état des lieux réside dans l’obligation d’établir ce dernier lors d’une cession de droit au bail ou de fonds de commerce, et même en cas de donation du fonds de commerce.

Là encore, la mise en place de cet état des lieux intermédiaire soulève plusieurs difficultés :

  • le bailleur est-il tenu d’être présent lors de cet état des lieux ou l’état des lieux est-il établi uniquement en présence du cédant et du cessionnaire ?

Pour mémoire, en matière de cession de droit au bail ou de fonds de commerce, la présence du bailleur est loin d’être requise car il n’existe pas de texte légal imposant le concours de celui-ci à l’acte de cession et il ne s’agit pas non plus d’une clause contractuelle répandue dans les baux commerciaux. Ainsi, si en matière de cession de droit au bail, le bailleur a souvent connaissance de la cession en amont car les clauses du bail imposent son consentement préalable, cela ne l’oblige pas à y intervenir. Bien souvent, en matière de cession de fonds de commerce, le bailleur est souvent informé de la cession uniquement après la signature de l’acte.

Par conséquent, si le bailleur doit être présent lors de cet état des lieux intermédiaire, cela risque d’alourdir un peu plus les opérations de cession.

  • Le cessionnaire doit-il considérer cet état des lieux comme un état des lieux d’entrée et ainsi restituer au bailleur les locaux dans ce même état ?

La réponse à cette question est bien entendu négative car le cessionnaire reprend de plein droit toutes les obligations mises à la charge du cédant et notamment celle de rendre le local en bon état de réparations locatives en vertu de l’article 1731 du code civil, pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, ou dans le même état que celui mentionné dans l’état des lieux d’entrée, s’il a été fait.

  • Cet état des lieux intermédiaire peut-il permettre au bailleur de demander au cédant ou au cessionnaire de réaliser des travaux de remise en état ?

Jusqu’à présent, tant que le bailleur était payé des loyers et charges par son locataire, il était rare qu’il s’intéresse à l’état de son local pendant le cours du bail, sauf dans les cas de nuisances dénoncées par les tiers.

Désormais, cet état des lieux intermédiaire, s’il est fait en présence du bailleur, peut être l’occasion pour ce dernier de contrôler le respect de certaines stipulations du bail et notamment celle usuelle selon laquelle « le preneur devra entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations de toute nature ». Ainsi, si le bailleur constate d’éventuelles dégradations, il pourrait être amené à imposer que le cédant ou le cessionnaire effectue des travaux de remise en état voire à refuser le renouvellement du bail ou à mettre en œuvre la clause résolutoire du bail.

  • Cet état des lieux intermédiaire permet-il au cessionnaire d’avoir un recours à l’encontre du cédant en cas de travaux de remise en état imposés par le bailleur au moment de la restitution des locaux ?

Sur ce point, il peut être aisément imaginé que cet état des lieux intermédiaire serve d’état des lieux de sortie au cédant et que le cessionnaire puisse avoir la possibilité de se retourner contre le cédant en cas de travaux de remise en état imposé par le bailleur au moment de la restitution des lieux. Toutefois, ce recours ne peut exister que s’il est stipulé dans le bail une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire concernant ces travaux

Pour pallier les incertitudes ci-dessus évoquées, nous vous suggérons, dans l’intérêt du bailleur, d’insérer dans les baux les clauses suivantes :

« En cas de cession, un état des lieux devra être réalisé entre le cédant et le cessionnaire en présence du bailleur. Le cessionnaire sera tenu, solidairement avec le cédant, de remettre les lieux au bailleur dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de la prise d’effet du bail d’origine. »

 

  1. Sur les modalités d’établissement et de conservation de l’état des lieux

L’état des lieux doit être établi :

  • Soit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ;
  • Soit par un tiers mandaté par eux ;
  • Soit par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En outre, l’article L 145-40-1 du Code de commerce dispose que l’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Ainsi, on comprend que :

  • l’état des lieux d’entrée doit être joint au bail ;
  • l’état des lieux de sortie sera conservé par le bailleur et le locataire, le bail étant résilié ;
  • l’état des lieux en matière de cession pourra être conservé par chacune des partie présente à l’acte, le bailleur n’intervenant a priori pas systématiquement.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

 

[1] Avant la loi du 18 juin 2014 dite « Pinel », la sanction était la nullité.

[2] Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 mars 2008, n°07-11536 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 février 2004, n°02-16589