L’état des lieux lors du renouvellement du bail commercial

La loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014 a introduit une disposition relative à l’établissement d’un état des lieux par un nouvel article L.145-40-1 dans le code de commerce.

Cet article est d’ordre public, c’est-à-dire qu’une clause du contrat qui prévoirait le contraire ne pourrait pas s’appliquer car considérée comme non-écrite.

Ainsi, « lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail […] un état des lieux est établi […] ».

L’article précise donc que pour qu’un état des lieux soit effectué, il faut réunir les deux conditions suivantes :

  1. Une prise de possession des locaux par le locataire ;
  2. Une conclusion d’un bail.

Pour mémoire, le renouvellement d’un bail conduit à conclure un nouveau contrat de bail et ce, même si celui reprend l’intégralité des éléments de l’ancien contrat. Il ne s’agit pas d’une prolongation du contrat de bail.

Il en résulte qu’un doute peut intervenir afin de savoir s’il est nécessaire d’établir un état des lieux quand un bail conclu avant la promulgation de la loi Pinel (avant le 20 juin 2014) n’a fait l’objet d’aucun état des lieux d’entrée et que ce bail est renouvelé après le 20 juin 2014.

On peut préciser que la prise de possession ne peut intervenir qu’une fois : lors de la conclusion du contrat initial. Il ne peut y avoir de prise de possession dès lors que le locataire est, par définition, dans les lieux en cas de renouvellement.

En conséquence, il ne résulte pas de la lettre du texte que l’établissement d’un état des lieux soit nécessaire lors du renouvellement d’un bail conclu avant le 20 juin 2014. Dans ce cas, c’est la présomption de l’article 1731 du Code civil qui s’appliquera à savoir que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

 

Estelle Fornier & Léa POGGI

Avocats à la Cour