La révision du loyer du bail professionnel

Pour mémoire, le bail commercial est utilisé pour les activités commerciale, artisanale ou industrielle ainsi les locataires sont inscrits au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. A l’inverse le bail professionnel s’adresse aux professions libérales règlementées (avocat, vétérinaire, et non réglementées (agent d’affaires, etc).

Le bail professionnel obéit à des règles différentes du bail commercial et notamment concernant la révision de celui-ci. En effet, contrairement au bail commercial qui dispose de règles bien précises à propos de la révision (Article L.145-38 du Code de commerce), l’article relatif aux baux professionnels ne prévoit pas de dispositions particulières (Article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Ainsi, il n’existe pas dans le bail professionnel de mécanisme de « révision légale triennale du loyer » qui permet à chacune des parties à un bail commercial de demander la révision du loyer sous certaines conditions.

Le bailleur ne peut donc pas légalement procéder unilatéralement à la fixation d’un nouveau montant de loyer tous les trois ans. Il n’existe pas non plus de texte permettant comme pour un bail d’habitation, une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué.

C’est donc le droit commun qui s’applique et notamment l’article 1103 du Code civil à savoir « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En conséquence, si le bailleur veut se réserver la possibilité de réviser le loyer, il doit :

  • Soit le prévoir conventionnellement lors de la conclusion du contrat de bail ;
  • Soit signer un avenant au contrat de bail avec le locataire au cours de l’exécution du bail.

A noter que l’indexation est également possible sous réserve que celle-ci ait été prévue dans le contrat de bail sur la base de l’ILAT ou de l’ICC.

Cette clause devra être rédigée avec précision et sans ambiguïté car, à défaut, il ne sera pas possible de faire appel au juge pour faire appliquer une modification du loyer. En effet, les juges du fond ne peuvent se substituer aux parties en désaccord pour fixer les modalités de la révision (Cour de cassation, chambre civile 3, 8 février 2006, N° de pourvoi : 05-10724).

Dans le même sens, la Cour de cassation a jugé que dans le cas où il existe une clause de révision qui manque de clarté et qui ne permet pas au juge de comprendre une méthode de détermination du loyer alors les juges n’ont pas à se substituer aux parties pour fixer les modalités de révision du loyer (Cour de cassation, chambre civile 3, 28 juin 2011, N° de pourvoi : 10-19276).

Il est donc recommandé de faire appel à un avocat exerçant en droit immobilier afin de donner toute l’efficacité souhaitée à ce type de clause.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour