Le bail commercial, dont le statut est codifié dans le code de commerce, répond à une logique propre et déroge ainsi à de très nombreuses dispositions du Code civil selon l’adage « La loi spéciale déroge à la loi générale ». Preuve en est les règles particulières applicables à l’extinction de ce contrat.
En effet, la date d’expiration du bail commercial n’entraîne pas son extinction et il ne cesse donc pas de plein droit. Les deux premiers alinéas de l’article L.145-9 du Code de commerce disposent que :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »
A la seule lecture de cet extrait, il apparait que la tacite prolongation est protectrice du Preneur puisqu’elle permet à ce que celui-ci bénéficie toujours de la protection du statut des baux commerciaux alors même qu’il serait sans titre. Le terme contractuel n’est donc pas extinctif. Cela entraîne deux conséquences principales :
- La possibilité pour le bailleur ou le preneur de mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois
L’article L.145-9 du Code de commerce (alinéa 3) dispose que « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ». Il n’est pas précisé quelle est la partie qui peut donner congé. Cet article vise donc le preneur et le bailleur.
Toutefois, dans le cas où c’est le bailleur qui donne congé, il devra en principe verser une indemnité d’éviction qui devra couvrir l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, sauf exceptions visées à l’article L 145-17 du même code[1] .
- La prolongation tacite du bail commercial et le déplafonnement de droit du loyer
Il est important de lire également l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le Bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).
Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.
Les Preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.
Conseil : Pour éviter la prolongation tacite du bail, il convient, pour le bailleur de donner congé avec offre de renouvellement et pour le preneur de demander le renouvellement du bail commercial (article L 145-9 alinéa 1 du code de commerce).
Estelle FORNIER
Avocats à la Cour
[1] Pour mémoire : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
- S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;
- S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
