La révision du loyer du bail professionnel

Pour mémoire, le bail commercial est utilisé pour les activités commerciale, artisanale ou industrielle ainsi les locataires sont inscrits au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. A l’inverse le bail professionnel s’adresse aux professions libérales règlementées (avocat, vétérinaire, et non réglementées (agent d’affaires, etc).

Le bail professionnel obéit à des règles différentes du bail commercial et notamment concernant la révision de celui-ci. En effet, contrairement au bail commercial qui dispose de règles bien précises à propos de la révision (Article L.145-38 du Code de commerce), l’article relatif aux baux professionnels ne prévoit pas de dispositions particulières (Article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Ainsi, il n’existe pas dans le bail professionnel de mécanisme de « révision légale triennale du loyer » qui permet à chacune des parties à un bail commercial de demander la révision du loyer sous certaines conditions.

Le bailleur ne peut donc pas légalement procéder unilatéralement à la fixation d’un nouveau montant de loyer tous les trois ans. Il n’existe pas non plus de texte permettant comme pour un bail d’habitation, une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué.

C’est donc le droit commun qui s’applique et notamment l’article 1103 du Code civil à savoir « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En conséquence, si le bailleur veut se réserver la possibilité de réviser le loyer, il doit :

  • Soit le prévoir conventionnellement lors de la conclusion du contrat de bail ;
  • Soit signer un avenant au contrat de bail avec le locataire au cours de l’exécution du bail.

A noter que l’indexation est également possible sous réserve que celle-ci ait été prévue dans le contrat de bail sur la base de l’ILAT ou de l’ICC.

Cette clause devra être rédigée avec précision et sans ambiguïté car, à défaut, il ne sera pas possible de faire appel au juge pour faire appliquer une modification du loyer. En effet, les juges du fond ne peuvent se substituer aux parties en désaccord pour fixer les modalités de la révision (Cour de cassation, chambre civile 3, 8 février 2006, N° de pourvoi : 05-10724).

Dans le même sens, la Cour de cassation a jugé que dans le cas où il existe une clause de révision qui manque de clarté et qui ne permet pas au juge de comprendre une méthode de détermination du loyer alors les juges n’ont pas à se substituer aux parties pour fixer les modalités de révision du loyer (Cour de cassation, chambre civile 3, 28 juin 2011, N° de pourvoi : 10-19276).

Il est donc recommandé de faire appel à un avocat exerçant en droit immobilier afin de donner toute l’efficacité souhaitée à ce type de clause.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

La rétractation de l’acquéreur dans la vente immobilière

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite aussi « loi SRU ») a instauré un dispositif protecteur de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation codifié aux articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il est nécessaire de délimiter précisément le champ d’application de ce dispositif (I) avant de s’intéresser à son régime (II) et à la sanction du non-respect de ces articles (III).

 

I – Le champ d’application

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif, il faut cumuler les conditions suivantes :

  • Etre un acquéreur non professionnel : c’est-à-dire un particulier et non pas : une société, un marchand de bien, un loueur professionnel.

A noter que la jurisprudence a refusé qu’une SCI puisse bénéficier de ce délai au motif que son objet social était « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés » et « que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social » (Cour de cassation, chambre civile 3, 24 octobre 2012, N° de pourvoi : 11-18774).

  • Acquérir un immeuble d’habitation : cela peut être une résidence principale, secondaire ou encore un investissement locatif tant qu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle pour l’acquéreur.

N’entrent pas dans le champ d’application les immeubles à usage mixte par exemple habitation et commerce (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 janvier 2008, N° de pourvoi : 06-21145).

Les locaux accessoires tels que les garages, la cave, le cellier ne sont pas strictement à usage d’habitation. Toutefois, lorsque la vente intervient en même temps et entre les mêmes parties que l’immeuble d’habitation, l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation s’applique. Tel ne serait pas le cas pour la vente d’un garage seul.

L’usage du local doit être apprécié non pas en fonction des caractéristiques physiques de l’immeuble mais en fonction de l’usage que l’acquéreur prévoit d’en faire. Par exemple, si un acquéreur achète un appartement à usage d’habitation pour ensuite l’utiliser comme bureau pour son activité alors il n’y aura pas de délai de rétractation.

  • Acquérir via un contrat de promesse ou un contrat de vente : les promesses unilatérales de vente ou synallagmatique, les contrats de vente lorsque la vente n’est pas précédée d’un avant contrat entrent bien évidemment dans le champ d’application.

En revanche, les ventes par adjudication ne permettent pas à l’acquéreur de bénéficier du délai de rétractation.

 

II – Le délai

L’article L.271-1 prévoit un délai de rétractation et un délai de réflexion de 10 jours.

Le délai de rétractation permet à l’acquéreur déjà lié contractuellement (c’est-à-dire qui a signé l’acte) de revenir sur son engagement alors que le délai de réflexion interdit provisoirement de s’engager. Le délai de rétractation concerne les avants contrats alors que le délai de réflexion concerne le cas particulier de l’acte authentique de vente non précédé d’un avant contrat.

Pour que le délai commence à courir, il est nécessaire qu’une notification du contrat soit faite. La forme de la notification peut se faire par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai commencera à courir le lendemain de la première présentation. Le délai expirant un jour samedi, un dimanche ou un jour férié doit être prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (Cour de cassation, chambre civile 3, 5 décembre 2007, N° de pourvoi : 06-19567).
  • Remise en main propre. La date de remise est attestée dans l’acte lui-même. Le délai court le lendemain de la date de la remise.

 

III – Sanction du non-respect du délai

Aucune sanction n’est prévue par les textes en cas de non-respect des articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, vraisemblablement le non-respect des règles afférentes au délai de rétractation ou de réflexion pourrait remettre en cause la vente dans le cas où l’acquéreur demanderait au tribunal la nullité sur le fondement du non-respect des dispositions impératives de protection de son consentement. Il est donc du plus grand intérêt pour le vendeur que ce délai soit purgé.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

En tant que professionnel et/ou commerçant, ai-je le droit d’utiliser le local poubelles de l’immeuble pour mes déchets ?

La gestion des ordures ménagères est une source de litige fréquente de la part des copropriétaires et peut même parfois devenir une source de contentieux. Lorsque l’on est exploitant d’un commerce, la question la plus fréquente concerne l’utilisation des containers poubelles communs de la copropriété.

 

Pour mémoire, les dispositions relatives aux déchets dans les copropriétés se trouvent d’une part dans le code de la construction et de l’habitation (CCH) et d’autre part dans le règlement sanitaire départemental reprit très largement par le règlement sanitaire de la ville de Paris.

 

Ainsi, l’article R111-3 du Code de la construction et de l’habitation dispose dans son dernier alinéa que « Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement »

 

Par ailleurs, l’article 77 du règlement sanitaire départemental type intitulé « Emplacement des récipients à ordures ménagères », repris par celui de la Ville de Paris, précise de façon très détaillée les caractéristiques des locaux poubelles (voir annexe). La lecture de cet article permet donc de tirer trois conséquences principales :

  • Il est interdit d’entreposer des containers dans les couloirs et cages d’escaliers en raison des dangers encourus en termes d’hygiène et de sécurité notamment de sécurité incendie.
  • Les containers peuvent être entreposés dans la cour de l’immeuble en cas de disposition des lieux ne permettant pas une autre organisation.
  • Il n’est pas interdit d’entreposer des containers dans des locaux qui seraient situés en sous-sol si les locaux sont convenablement ventilés.

 

Ces textes ne donnant pas de réponse concrète sur la gestion des déchets des commerces, il est nécessaire de savoir si les locaux commerciaux ou professionnels doivent posséder leurs propres containers et locaux. En effet, il est fréquent d’entendre que les commerçants ne peuvent pas jeter leurs ordures dans les mêmes containers et/ou locaux que les copropriétaires personnes physiques. Cette confusion vient du fait que les containers ont pour vocation de recevoir les ordures ménagères. Les déchets issus d’un commerce peuvent-ils être qualifiés d’ordures ménagères ? Le règlement sanitaire départemental ne fait pas cette distinction entre les ordures des copropriétaires commerçants et non-commerçants.

 

Les ordures ménagères sont définies de manières négatives par l’article 74 du règlement sanitaire départemental qui dispose que :

« Les déchets ménagers présentés au service de collecte ne doivent contenir aucun produit ou objet susceptible d’exploser, d’enflammer les détritus ou d’altérer les récipients, de blesser les préposés chargés de l’enlèvement des déchets, de constituer des dangers ou une impossibilité pratique pour leur collecte ou leur traitement. 

Les détritus à arêtes coupantes doivent être préalablement enveloppés. 

Il est interdit de mélanger aux ordures ménagères, les déchets anatomiques ou infectieux des établissements hospitaliers ou assimilés ainsi que les déchets issus d’abattage professionnel. 

Il est également interdit de déposer dans les récipients destinés à la collecte des ordures ménagères des substances toxiques et notamment pharmaceutiques ou radio-actives, solides ou liquides, susceptibles de constituer un danger ou une cause d’insalubrité. »

 

A noter également que l’annexe I de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles ne distingue pas non plus de règle particulière en ce qui concerne le traitement des déchets. Au contraire, l’article « Définition et évaluation des tâches en unités de valeur pour le personnel visé à l’article 18, paragraphe B, de la présente convention » prévoit que :

« Le local principal retenu ci-après comme élément de référence pour l’attribution des « unités de valeur » de tâches s’entend de chaque local à usage commercial, professionnel ou d’habitation […] ».

De plus, l’article III. a) « Propreté et entretien des parties communes – Ordures ménagères » ne fait aucunement mention de la provenance des ordures ménagères :

« Remplacement des poubelles sous les orifices des gaines et ordures et manipulation des poubelles pour mise à la disposition des services chargés de la collecte des ordures ménagères, dans le cadre de la réglementation en vigueur. Nettoyage des poubelles, des locaux les abritant et du matériel ……….[NUV (*) : 25 par local principal.]

Débouchage des gaines et vide-ordures. Dans la mesure où cette tâche n’est pas contractuelle, elle ne peut être imposée au salarié ……….[NUV (*) : 5 par local principal.] ».

La seule exclusion prévue par la convention collective concerne l’enlèvement des gravats ou déchets en cas de travaux :

« Pendant et après les travaux, l’enlèvement des gravats ou déchets et le nettoyage du chantier comme des parties communes de l’immeuble incombent exclusivement à l’entreprise ou au particulier concernés et ne peuvent être imposés au gardien, concierge ou employé d’immeubles ».

A la lecture de ces articles, il apparaît que des déchets qui proviennent des commerces peuvent parfaitement être définis comme des déchets ménagers y compris s’il s’agit d’un restaurant. Les commerçants n’ont donc aucune obligation d’utiliser des containers qui leur sont propres.

 

A noter que dans le cadre de la copropriété, le principe qui est fixé par la jurisprudence est celui de l’égalité entre les copropriétaires. La Cour de cassation (Cour de cassation, 3ème chambre, 11 mars 2009, n°08-10566) a déjà jugé que l’interdiction pour un commerçant d’utiliser les parties communes à usage de poubelles pour mettre ses déchets entraine une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance d’une partie commune. En conséquence, cet arrêt décide donc que l’assemblée ne peut pas interdire à un copropriétaire, un restaurateur en l’espèce, d’entreposer ses conteneurs – même privés – de déchets dans le local affecté à cet usage au prétexte qu’il les encombre. Il est intéressant de noter que la Cour de cassation, à la différence de ce qu’avait indiqué la Cour d’appel, ne tient pas compte de la taille des conteneurs des commerçants et par conséquent de l’encombrement du local par ces conteneurs privés.

 

Toutefois, il ne faudra pas oublier la règle essentielle contenue généralement dans les règlements de copropriété à savoir qu’il est interdit d’encombrer les parties communes. Il a été notamment jugé par la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 15 novembre 2007, que « des copropriétaires commerçants ne peuvent pas utiliser des parties communes pour y entreposer leur matériel ou leurs marchandises ou pour y stocker leurs containers de déchets. » En cas d’usage abusif des parties communes, le syndicat est fondé à demander la cessation par le copropriétaire de l’occupation indue ainsi que des dommages intérêts en réparation du préjudice causé (Cour d’appel de Paris, 25 janvier 2007).

 

A notre sens, il nous apparaît que soit le syndicat des copropriétaires met à disposition un emplacement spécifique pour les containers des commerces soit les commerçants peuvent utiliser les containers et/ou les locaux communs.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

 

L’expulsion du locataire d’un bail commercial ne payant pas ses loyers

Il peut arriver que, dans le cadre d’un bail commercial, le preneur cesse de payer ses loyers. Le plus souvent, cela est la conséquence de difficultés financières rencontrées par le preneur dans le cadre de son activité. Il faudra alors agir le plus rapidement possible afin d’obtenir une décision du Tribunal avant l’éventuelle mise sous sauvegarde, ou mise en redressement ou liquidation judiciaire du locataire défaillant. En effet, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant le jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle dite de la suspension des poursuites individuelles s’applique au bailleur, bien que celui-ci dispose d’un privilège en vertu des article L 641-12, L 641-13 et L 622-16 du code de commerce.

Plusieurs étapes doivent être respectées afin d’obtenir une ordonnance permettant d’expulser le preneur.

 

  • Etape 1 : Démarches amiables

Il est tout d’abord conseillé, à défaut de paiement d’un terme de loyer et/ou charges à échéance, d’envoyer une relance à son locataire et, si celle-ci reste sans réponse, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demandant au preneur de payer les sommes dues au titre du bail à savoir le loyer et les charges. Un délai à courte échéance (ex. : 8 jours) sera fixé dans ce courrier.

Nous attirons votre attention sur le fait que depuis la loi PINEL, l’article L 145-16-1 du code de commerce prévoit que lorsque la cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, ce qui est le cas dans la majorité des cas, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire « dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté ».

De même, lorsque ce cautionnement est contracté par une personne physique (ex ; caution du gérant de la société locataire), celle-ci est informée par le créancier de l’évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires au moins annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités (article 2293 du code civil).

Par conséquent, il convient d’être particulièrement vigilant et de dénoncer la défaillance du locataire à la caution dans les délais légaux, sous peine de ne pouvoir pas exercer ses droits auprès d’elle.

 

  • Etape 2 : Phase obligatoire en cas de clause résolutoire

Dans le cas où aucun échéancier raisonnable n’aurait été proposé ou qu’aucun paiement des sommes dues n’aurait été effectué, il est nécessaire de faire signifier par voie d’huissier un commandement de payer les loyers et ses accessoires visant la clause résolutoire du bail, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce.

En cas de non-paiement total des sommes dues à l’expiration d’un délai d’un mois, le preneur est réputé sans droit ni titre.

 

  • Etape 3 : Procédure judiciaire

Il faudra ensuite assigner le preneur en référé-expulsion ou au fond par devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble en application de l’article R.211-4 du Code de commerce.

Cette assignation devra être dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, sous peine d’irrecevabilité de l’action (article L 143-2 du code de commerce). A noter que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification, il est donc conseillé de dénoncer aux créanciers ladite assignation le plus tôt possible et de prendre en compte cette contrainte dans le choix de la date d’audience.

Il sera également souligné que le preneur pourra faire des demandes de délai de paiement dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du Code civil. En outre, sur le fondement de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, en accordant des délais, le juge peut suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Ainsi, la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si le juge ne fait pas droit à cette demande et que vos prétentions sont fondées, le Tribunal rendra une décision vous autorisant à expulser votre locataire qui devra être signifiée par acte d’huissier à votre locataire.

En cas d’ordonnance rendue par le juge des référés, le locataire disposera d’un délai de 15 jours pour interjeter appel. Ce délai est d’un mois en cas de jugement.  La décision devenue définitive ne pourra être remise en cause ultérieurement.

 

  • Etape 4 : Exécution de la décision judiciaire

Cette phase de l’expulsion n’est pas la plus simple et nécessite le respect d’un formalisme et de délais particuliers.

Un commandement de quitter les lieux devra être signifié à l’occupant. Celui-ci prend effet immédiatement. Toutefois, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance afin de demander un délai de grâce.

Dans le cas où aucun délai n’aurait été accordé et que le preneur refuse de quitter les lieux, il est nécessaire de demander le concours de la force publique. La préfecture de police dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Le silence gardé pendant deux mois équivaut à un refus.

Quand le concours de la force publique est accordé, l’huissier de justice accompagné de policiers et d’un serrurier pourra procéder à l’expulsion. Il est à noter que la trêve hivernale n’a pas lieu de s’appliquer dans ce cas car il ne s’agit pas d’une habitation. En l’absence d’autorisation de recours à la force publique, le bailleur n’aura d’autre choix que mettre en cause la responsabilité de l’état.

Après que les locaux aient été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et dressera un procès-verbal d’expulsion reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.

Vous pourrez alors utiliser à nouveau vos locaux comme bon vous semble.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

Les dangers de la prolongation tacite du bail commercial

Le bail commercial, dont le statut est codifié dans le code de commerce, répond à une logique propre et déroge ainsi à de très nombreuses dispositions du Code civil selon l’adage « La loi spéciale déroge à la loi générale ».  Preuve en est les règles particulières applicables à l’extinction de ce contrat.

En effet, la date d’expiration du bail commercial n’entraîne pas son extinction et il ne cesse donc pas de plein droit. Les deux premiers alinéas de l’article L.145-9 du Code de commerce disposent que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

A la seule lecture de cet extrait, il apparait que la tacite prolongation est protectrice du Preneur puisqu’elle permet à ce que celui-ci bénéficie toujours de la protection du statut des baux commerciaux alors même qu’il serait sans titre. Le terme contractuel n’est donc pas extinctif. Cela entraîne deux conséquences principales :

 

  1. La possibilité pour le bailleur ou le preneur de mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois

L’article L.145-9 du Code de commerce (alinéa 3) dispose que « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ». Il n’est pas précisé quelle est la partie qui peut donner congé. Cet article vise donc le preneur et le bailleur.

Toutefois, dans le cas où c’est le bailleur qui donne congé, il devra en principe verser une indemnité d’éviction qui devra couvrir l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, sauf exceptions visées à l’article L 145-17 du même code[1] .

 

  1. La prolongation tacite du bail commercial et le déplafonnement de droit du loyer

Il est important de lire également l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le Bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).

Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.

Les Preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.

 

Conseil : Pour éviter la prolongation tacite du bail, il convient, pour le bailleur de donner congé avec offre de renouvellement et pour le preneur de demander le renouvellement du bail commercial (article L 145-9 alinéa 1 du code de commerce).

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

 

[1] Pour mémoire : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

  • S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;
  • S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

 

Etat des lieux et bail commercial : l’impact de la loi Pinel, un formalisme alourdi

Antérieurement à la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014, l’établissement d’un état des lieux, notamment lors de la prise d’effet du bail n’était pas obligatoire.

Ainsi, lors de la restitution des lieux, deux cas se présentaient :

  • 1er cas : un état des lieux avait été réalisé au plus tard au moment de la prise de possession des lieux et il suffisait de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie pour savoir si le dépôt de garantie versé par le preneur était restituable totalement ou partiellement ;
  • 2ème cas : aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé et il existait une présomption en application de l’article 1731 du code civil selon laquelle les locaux avaient été donnés à bail en bon état. En fin de bail, cette présomption pouvait jouer en faveur du bailleur si les locaux avaient été loués dans un état vétuste, le preneur étant contraint de procéder à des réparations pour les rendre en « bon état ». Au contraire, cette situation pouvait être avantageuse au locataire si celui-ci avait pris les locaux en état neuf ou du moins en parfait état.

La loi Pinel a opéré un véritable changement en la matière en introduisant un nouvel article L.145-40-1 dans le code de commerce rendant obligatoire l’établissement d’un état des lieux dans les hypothèses suivantes :

  • lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail,
  • lors de cession du droit au bail,
  • lors de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds ;
  • lors de la restitution des locaux.

Cet article est d’ordre public en application de l’article L 145-15 du Code de commerce, c’est-à-dire qu’une clause du contrat qui prévoirait le contraire ne pourrait pas s’appliquer car considérée comme non-écrite[1].

Ces nouvelles dispositions ne sont pas sans effet sur la pratique des baux commerciaux et méritent quelques observations.

 

  1. Sur la date d’établissement de l’état des lieux lors de la conclusion du bail commercial

L’article L.145-40-1 du Code de Commerce est rédigé ainsi : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail […] un état des lieux est établi ».  Ainsi, l’état des lieux doit être établi « au plus tard » lors de la prise de possession des locaux. Cette notion de prise de possession soulève déjà plusieurs interrogations.

En effet, la prise de possession n’est pas définie juridiquement et cette notion peut à notre sens viser plusieurs hypothèses :

  • D’une part, il peut s’agir de la date d’entrée en vigueur du bail et donc de la date à laquelle les clefs sont remises par le bailleur au preneur. Cette première solution paraît celle privilégiée par le législateur qui impose que l’état des lieux soit « joint au contrat de location ». ;
  • D’autre part, la prise de possession des locaux peut être la date à laquelle le preneur entre dans les locaux pour y exploiter réellement son activité, notamment après une période d’aménagement et/ou de travaux dans le local, ces travaux pouvant être faits pour le compte du bailleur, notamment en cas de locaux livrés hors d’eau- hors d’air bruts, dans le cadre de programmes neufs.

Dans ces conditions, nous conseillons d’être particulièrement vigilant dans la rédaction des baux et de définir la notion de prise de possession, si celle-ci est différente de la date d’entrée en vigueur du bail.

 

  1. Sur l’incidence de l’absence d’état des lieux d’entrée dans les nouveaux baux conclus après le 20 juin 2014

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la sanction pèse sur le bailleur qui se voit dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance du bien en bon état.

Toutefois, bien que l’on comprenne aisément que le but du législateur est d’imposer l’établissement d’un état des lieux d’entrée et éviter ou simplifier tout contentieux relatif à la remise en état et au dépôt de garantie, il nous semble que le bailleur pourra toujours prouver par tous autres moyens l’état dans lequel étaient les locaux lors de la prise d’effet du bail, étant précisé qu’à notre sens, une clause dans le bail stipulant que les locaux sont en bon état ne sera pas suffisante et pourra être considérée comme non-écrite.

A noter en outre sur ce point qu’en tout état de cause, la jurisprudence a déjà admis que l’état des lieux n’avait pas une force probante irréfragable et qu’il était toujours possible d’apporter tout moyen de preuve permettant de déterminer dans quel état réel se trouvait le local lors de sa délivrance[2].

 

  1. Sur la nécessité de procéder à un état des lieux en matière de renouvellement de bail commercial depuis la Loi PINEL

L’article L.145-40-1 du Code de Commerce précise que pour qu’un état des lieux soit effectué, il faut réunir les deux conditions suivantes :

  • Une prise de possession des locaux par le locataire ;
  • Une conclusion d’un bail.

Pour mémoire, le renouvellement d’un bail conduit à conclure un nouveau contrat de bail et ce, même si celui reprend l’intégralité des éléments de l’ancien contrat. Il ne s’agit pas d’une prolongation du contrat de bail.

Il en résulte qu’un doute peut intervenir afin de savoir s’il est nécessaire d’établir un état des lieux quand un bail conclu avant la promulgation de la loi Pinel (avant le 20 juin 2014) n’a fait l’objet d’aucun état des lieux d’entrée et que ce bail est renouvelé après le 20 juin 2014.

On peut préciser que la prise de possession ne peut intervenir qu’une fois : lors de la conclusion du contrat initial. Il ne peut y avoir de prise de possession dès lors que le locataire est, par définition, dans les lieux en cas de renouvellement.

En conséquence, il ne résulte pas de la lettre du texte que l’établissement d’un état des lieux soit nécessaire lors du renouvellement d’un bail conclu avant le 20 juin 2014. Dans ce cas, c’est la présomption de l’article 1731 du Code civil qui s’appliquera à savoir que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

 

  1. Sur l’obligation d’un état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie, même s’il n’était pas obligatoire auparavant était une pratique courante et permettait au bailleur de pointer du doigt les travaux qu’il devait réaliser à la charge du preneur, sous réserve des clauses contractuelles du bail telle que la prise en charge de la vétusté par le preneur (article 1755 du code civil) ou les clauses d’accession.

Désormais, même si le bailleur n’entend faire aucune réclamation au preneur et donc restituer intégralement à celui-ci son dépôt de garantie, il est contraint de procéder à un état des lieux de sortie.

Sur ce point, la loi PINEL (loi 2014-626 du 18 juin 2014 – article 13 II) est venue préciser que pour les baux conclus avant son entrée en vigueur, l’établissement de l’état des lieux de sortie n’est obligatoire que si un état des lieux d’entrée a été établi.

 

  1. Sur l’intérêt de l’établissement d’un état des lieux en cas de cession de droit au bail ou de fonds de commerce ou de donation de fonds de commerce

L’une des grandes nouveautés en matière d’état des lieux réside dans l’obligation d’établir ce dernier lors d’une cession de droit au bail ou de fonds de commerce, et même en cas de donation du fonds de commerce.

Là encore, la mise en place de cet état des lieux intermédiaire soulève plusieurs difficultés :

  • le bailleur est-il tenu d’être présent lors de cet état des lieux ou l’état des lieux est-il établi uniquement en présence du cédant et du cessionnaire ?

Pour mémoire, en matière de cession de droit au bail ou de fonds de commerce, la présence du bailleur est loin d’être requise car il n’existe pas de texte légal imposant le concours de celui-ci à l’acte de cession et il ne s’agit pas non plus d’une clause contractuelle répandue dans les baux commerciaux. Ainsi, si en matière de cession de droit au bail, le bailleur a souvent connaissance de la cession en amont car les clauses du bail imposent son consentement préalable, cela ne l’oblige pas à y intervenir. Bien souvent, en matière de cession de fonds de commerce, le bailleur est souvent informé de la cession uniquement après la signature de l’acte.

Par conséquent, si le bailleur doit être présent lors de cet état des lieux intermédiaire, cela risque d’alourdir un peu plus les opérations de cession.

  • Le cessionnaire doit-il considérer cet état des lieux comme un état des lieux d’entrée et ainsi restituer au bailleur les locaux dans ce même état ?

La réponse à cette question est bien entendu négative car le cessionnaire reprend de plein droit toutes les obligations mises à la charge du cédant et notamment celle de rendre le local en bon état de réparations locatives en vertu de l’article 1731 du code civil, pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, ou dans le même état que celui mentionné dans l’état des lieux d’entrée, s’il a été fait.

  • Cet état des lieux intermédiaire peut-il permettre au bailleur de demander au cédant ou au cessionnaire de réaliser des travaux de remise en état ?

Jusqu’à présent, tant que le bailleur était payé des loyers et charges par son locataire, il était rare qu’il s’intéresse à l’état de son local pendant le cours du bail, sauf dans les cas de nuisances dénoncées par les tiers.

Désormais, cet état des lieux intermédiaire, s’il est fait en présence du bailleur, peut être l’occasion pour ce dernier de contrôler le respect de certaines stipulations du bail et notamment celle usuelle selon laquelle « le preneur devra entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations de toute nature ». Ainsi, si le bailleur constate d’éventuelles dégradations, il pourrait être amené à imposer que le cédant ou le cessionnaire effectue des travaux de remise en état voire à refuser le renouvellement du bail ou à mettre en œuvre la clause résolutoire du bail.

  • Cet état des lieux intermédiaire permet-il au cessionnaire d’avoir un recours à l’encontre du cédant en cas de travaux de remise en état imposés par le bailleur au moment de la restitution des locaux ?

Sur ce point, il peut être aisément imaginé que cet état des lieux intermédiaire serve d’état des lieux de sortie au cédant et que le cessionnaire puisse avoir la possibilité de se retourner contre le cédant en cas de travaux de remise en état imposé par le bailleur au moment de la restitution des lieux. Toutefois, ce recours ne peut exister que s’il est stipulé dans le bail une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire concernant ces travaux

Pour pallier les incertitudes ci-dessus évoquées, nous vous suggérons, dans l’intérêt du bailleur, d’insérer dans les baux les clauses suivantes :

« En cas de cession, un état des lieux devra être réalisé entre le cédant et le cessionnaire en présence du bailleur. Le cessionnaire sera tenu, solidairement avec le cédant, de remettre les lieux au bailleur dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de la prise d’effet du bail d’origine. »

 

  1. Sur les modalités d’établissement et de conservation de l’état des lieux

L’état des lieux doit être établi :

  • Soit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ;
  • Soit par un tiers mandaté par eux ;
  • Soit par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En outre, l’article L 145-40-1 du Code de commerce dispose que l’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Ainsi, on comprend que :

  • l’état des lieux d’entrée doit être joint au bail ;
  • l’état des lieux de sortie sera conservé par le bailleur et le locataire, le bail étant résilié ;
  • l’état des lieux en matière de cession pourra être conservé par chacune des partie présente à l’acte, le bailleur n’intervenant a priori pas systématiquement.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

 

[1] Avant la loi du 18 juin 2014 dite « Pinel », la sanction était la nullité.

[2] Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 mars 2008, n°07-11536 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 février 2004, n°02-16589

La promesse dans le bail commercial

La technique juridique de la promesse est utilisée très régulièrement en matière de bail commercial. Le vocabulaire employé étant très proche pour des pratiques complètement distinctes, il est nécessaire de bien appréhender ces différents mécanismes pour les utiliser à bon escient.

 

I – La promesse de bail

Avant la signature du bail commercial, il est fréquent de signer une promesse de bail commercial. Il s’agit d’un avant contrat qui permettra de sécuriser pour les deux parties une situation juridique dans l’attente de la signature du bail commercial initial. Elles permettent ainsi de prévoir des conditions suspensives qui, si elles ne sont pas réalisées, emporteront la non conclusion du bail commercial.

Tout comme dans le cas d’une vente immobilière, il existe deux types de promesses de bail que sont :

  • La promesse unilatérale de bail (A) : seul le bailleur s’engage.
  • La promesse synallagmatique de bail (aussi appelée compromis) (B) : les deux parties s’engagent.

Le formalisme de la promesse de bail peut être de deux sortes en façon de la pratique de l’avocat rédacteur (C).

 

A – La promesse unilatérale de bail commercial

Seule une des parties au futur bail commercial s’engage ici. L’engagement ne sera donc pas réciproque et l’autre partie sera libre d’accepter ou non la promesse qui lui a été faite.

  • La personne qui s’engage, appelé « promettant », sera engagée dès la conclusion de la promesse de bail unilatérale ;
  • L’autre partie appelée « bénéficiaire » qui n’est pas tenue par ce contrat, sera engagée si et seulement si elle décide de lever l’option.

En la matière, on peut distinguer trois étapes :

  • l’offre : le promettant formule la promesse unilatérale de bail,
  • l’acceptation : le bénéficiaire accepte l’offre du promettant et signe la promesse,
  • la levée d’option : le bénéficiaire confirme sa volonté de contracter et conclut un acte définitif.

Attention donc, l’acceptation ne signifie que le bénéficiaire s’engage, mais simplement qu’il se voit attribuer le droit de lever ou non l’option prévue par la promesse de bail commercial.

 

B – La promesse synallagmatique de bail commercial

Lorsque l’on conclut une promesse synallagmatique de vente, cela signifie que les deux parties au futur contrat donnent leur engagement réciproquement.

Dans le cas d’une promesse synallagmatique de bail commercial, les engagements seront les suivants :

  • Le propriétaire, appelé le bailleur, s’engage à louer ses locaux commerciaux au bénéficiaire (=futur locataire) ;
  • Le futur locataire s’engage à prendre ce bien en location.

Après avoir conclu la promesse synallagmatique de bail commercial, les parties sont définitivement engagées lorsque, à travers la promesse de bail, ils se seront mis d’accord sur les éléments essentiels du bail commercial, et qu’ils n’auront prévus aucune condition susceptible de remettre en cause l’engagement. Les éléments essentiels du bail devront avoir été fixés à savoir : désignation des locaux, prix de la location, durée, destination des locaux. Toutefois, il est toujours possible de prévoir une ou plusieurs conditions suspensives dans la promesse de bail commercial (notamment de financement). Ainsi, ledit bail ne prendra jamais effet en cas de non réalisation de l’une de ces conditions et dans ce cas, aucune indemnité ne sera due par l’une ou l’autre des parties.

A noter que la jurisprudence considère que « lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix, la promesse de bail vaut bail »[1]. Il s’agit donc d’un véritable engagement pour le Bénéficiaire qui est bien plus contraignant pour lui que la promesse unilatérale.

 

C – Le formalisme de la promesse

Une promesse peut être présentée de deux façons :

  • Soit il s’agit d’un document unique : un bail commercial dans lequel est inséré une ou des conditions suspensives. Dans ce cas, le bail prend automatiquement effet à compter de la date de réalisation des conditions suspensives ou de la date prévue dans l’acte sans qu’il y ait besoin de réitérer ses engagements par un nouvel acte ;
  • Soit il s’agit de deux actes à savoir une promesse à laquelle est annexée un projet de bail commercial. Dans ce cas, la promesse stipule les conditions suspensives et les délais pour leur réalisation et les parties conviennent de réitérer la promesse par la signature définitive du contrat de bail commercial qui reprendra de manière strictement identique toutes les clauses, conditions et termes du projet annexé à la promesse.

Bien entendu, si ces actes sont différents par leur forme, ils produisent les mêmes effets.

 

II – La promesse de cession de droit au bail et du fonds de commerce

Il faut ici distinguer entre la cession de fonds de commerce et la cession de droit au bail. Dans un tel cas, les parties peuvent décider de faire précéder leur opération définitive d’un avant-contrat qui sera soit une promesse unilatérale de bail, soit une promesse synallagmatique de bail.

 

A – La promesse de cession de droit au bail

Il s’agit d’un contrat par lequel l’une des parties s’engage à céder son droit au bail et l’autre à l’acquérir pour un prix fixe, sous condition(s) suspensive(s). La ressemblance avec la cession définitive est alors évidente, puisque les parties se sont accordées sur les obligations objectivement essentielles. Toutefois, la cession de droit au bail peut être interdite par le bailleur. Cette interdiction figurera dans le contrat de bail. Il faudra donc obtenir l’agrément du bailleur. Il est donc essentiel d’ériger en condition suspensive l’agrément du bailleur dans la promesse.

 

B – La promesse de cession de fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-16 du code de commerce, le preneur peut librement céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Les clauses qui prohibent la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont donc interdites.

Ainsi, outre les clauses d’interdiction absolue et générale de toute cession, les tribunaux ont considéré comme nulles[2] :

  • Les clauses tendant à interdire la cession à une catégorie d’acquéreurs (par exemple personnes morales)[3];
  • Les clauses imposant une exploitation personnelle du fonds par le locataire pendant les trois dernières années du bail et emportant donc impossibilité de céder le bail pendant cette période[4];

Malgré cette liberté, il existe tout de même un certain nombre de formalités à respecter. C’est pourquoi, il est vivement conseillé de rédiger une promesse de cession afin de purger l’ensemble des conditions suspensives ordinaires (droit de préemption de la commune, information préalable des salariés, etc) et spécifique(s) (exemple : obtention d’un prêt, obtention d’une autorisation de travaux…).

 

III – La clause de promesse de renouvellement de bail

Il existe également les clauses de promesse de renouvellement de bail commercial. A l’inverse des promesses de baux commerciaux qui précèdent le contrat de bail, les clauses de promesse de renouvellement de bail sont insérées dans le contrat de bail initial et prennent effet à l’expiration du contrat de bail. Celles-ci ne sont pas contraires au statut des baux commerciaux.

Les effets d’un telle clause sont multiples :

– premièrement, cette clause emporte le renouvellement automatique du bail, aux conditions de la promesse, sans que les parties n’aient à délivrer de congé[5]. Dans un tel cas, il ne peut donc exister de prolongation tacite du bail en application de l’article 1738 du Code civil ;

– deuxièmement, le bailleur renonce à son droit de délivrer en fin de bail un congé avec une offre d’indemnité d’éviction.

En revanche, la jurisprudence admet que ce type de clause ne vaut pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé. Toutefois, dans ce cas, le bailleur devra donner congé 6 mois à l’avance au preneur en précisant le montant du loyer du bail renouvelé[6].

 

***

Du fait de l’importance de la signature d’un tel engagement, il est vivement conseillé de se faire assister par un professionnel dans le cadre de la conclusion d’une telle promesse de bail commercial ainsi que lors de la conclusion du contrat final.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

[1] cass. req. 21 mars 1921, dp 1921, 1, p. 166 ; cass. 3e civ. 20 mai 1992, bull. civ. iii, n° 152 ; d. 1993, 28 mai 1997, bull. civ. iii, n° 116 ;

[2] Depuis le la loi du 18 juin 2014, les clauses sont considérées comme non écrites, il n’y a donc pas de prescription de deux ans qui s’applique.

[3] Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 avril 1973

[4] Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 juillet 1986

[5] Cour de cassation, Troisième chambre civile, 27 octobre 2004, n°03-15770 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2008, n°07-16435

[6] Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 décembre 2012, n°11-20727

L’expulsion du locataire d’un bail commercial ne payant pas ses loyers

Il peut arriver que, dans le cadre d’un bail commercial, le preneur cesse de payer ses loyers. Le plus souvent, cela est la conséquence de difficultés financières rencontrées par le preneur dans le cadre de son activité. Il faudra alors agir le plus rapidement possible afin d’obtenir une décision du Tribunal avant l’éventuelle mise sous sauvegarde, ou mise en redressement ou liquidation judiciaire du locataire défaillant. En effet, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant le jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle dite de la suspension des poursuites individuelles s’applique au bailleur, bien que celui-ci dispose d’un privilège en vertu des article L 641-12, L 641-13 et L 622-16 du code de commerce.

Plusieurs étapes doivent être respectées afin d’obtenir une ordonnance permettant d’expulser le preneur.

 

  • Etape 1 : Démarches amiables

Il est tout d’abord conseillé, à défaut de paiement d’un terme de loyer et/ou charges à échéance, d’envoyer une relance à son locataire et, si celle-ci reste sans réponse, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demandant au preneur de payer les sommes dues au titre du bail à savoir le loyer et les charges. Un délai à courte échéance (ex. : 8 jours) sera fixé dans ce courrier.

Nous attirons votre attention sur le fait que depuis la loi PINEL, l’article L 145-16-1 du code de commerce prévoit que lorsque la cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, ce qui est le cas dans la majorité des cas, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire « dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté ».

De même, lorsque ce cautionnement est contracté par une personne physique (ex ; caution du gérant de la société locataire), celle-ci est informée par le créancier de l’évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires au moins annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités (article 2293 du code civil).

Par conséquent, il convient d’être particulièrement vigilant et de dénoncer la défaillance du locataire à la caution dans les délais légaux, sous peine de ne pouvoir pas exercer ses droits auprès d’elle.

 

  • Etape 2 : Phase obligatoire en cas de clause résolutoire

Dans le cas où aucun échéancier raisonnable n’aurait été proposé ou qu’aucun paiement des sommes dues n’aurait été effectué, il est nécessaire de faire signifier par voie d’huissier un commandement de payer les loyers et ses accessoires visant la clause résolutoire du bail, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce.

En cas de non-paiement total des sommes dues à l’expiration d’un délai d’un mois, le preneur est réputé sans droit ni titre.

 

  • Etape 3 : Procédure judiciaire

Il faudra ensuite assigner le preneur en référé-expulsion ou au fond par devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble en application de l’article R.211-4 du Code de commerce.

Cette assignation devra être dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, sous peine d’irrecevabilité de l’action (article L 143-2 du code de commerce). A noter que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification, il est donc conseillé de dénoncer aux créanciers ladite assignation le plus tôt possible et de prendre en compte cette contrainte dans le choix de la date d’audience.

Il sera également souligné que le preneur pourra faire des demandes de délai de paiement dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du Code civil. En outre, sur le fondement de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, en accordant des délais, le juge peut suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Ainsi, la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si le juge ne fait pas droit à cette demande et que vos prétentions sont fondées, le Tribunal rendra une décision vous autorisant à expulser votre locataire qui devra être signifiée par acte d’huissier à votre locataire.

En cas d’ordonnance rendue par le juge des référés, le locataire disposera d’un délai de 15 jours pour interjeter appel. Ce délai est d’un mois en cas de jugement.  La décision devenue définitive ne pourra être remise en cause ultérieurement.

 

  • Etape 4 : Exécution de la décision judiciaire

Cette phase de l’expulsion n’est pas la plus simple et nécessite le respect d’un formalisme et de délais particuliers.

Un commandement de quitter les lieux devra être signifié à l’occupant. Celui-ci prend effet immédiatement. Toutefois, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance afin de demander un délai de grâce.

Dans le cas où aucun délai n’aurait été accordé et que le preneur refuse de quitter les lieux, il est nécessaire de demander le concours de la force publique. La préfecture de police dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Le silence gardé pendant deux mois équivaut à un refus.

Quand le concours de la force publique est accordé, l’huissier de justice accompagné de policiers et d’un serrurier pourra procéder à l’expulsion. Il est à noter que la trêve hivernale n’a pas lieu de s’appliquer dans ce cas car il ne s’agit pas d’une habitation. En l’absence d’autorisation de recours à la force publique, le bailleur n’aura d’autre choix que mettre en cause la responsabilité de l’état.

Après que les locaux aient été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et dressera un procès-verbal d’expulsion reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.

Vous pourrez alors utiliser à nouveau vos locaux comme bon vous semble.

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

Les dangers de la prolongation tacite du bail commercial

Le bail commercial, dont le statut est codifié dans le code de commerce, répond à une logique propre et déroge ainsi à de très nombreuses dispositions du Code civil selon l’adage « La loi spéciale déroge à la loi générale ».  Preuve en est les règles particulières applicables à l’extinction de ce contrat.

En effet, la date d’expiration du bail commercial n’entraîne pas son extinction et il ne cesse donc pas de plein droit. Les deux premiers alinéas de l’article L.145-9 du Code de commerce disposent que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

A la seule lecture de cet extrait, il apparait que la tacite prolongation est protectrice du Preneur puisqu’elle permet à ce que celui-ci bénéficie toujours de la protection du statut des baux commerciaux alors même qu’il serait sans titre. Le terme contractuel n’est donc pas extinctif. Cela entraîne deux conséquences principales :

 

  1. La possibilité pour le bailleur ou le preneur de mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois

L’article L.145-9 du Code de commerce (alinéa 3) dispose que « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ». Il n’est pas précisé quelle est la partie qui peut donner congé. Cet article vise donc le preneur et le bailleur.

Toutefois, dans le cas où c’est le bailleur qui donne congé, il devra en principe verser une indemnité d’éviction qui devra couvrir l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, sauf exceptions visées à l’article L 145-17 du même code[1] .

 

  1. La prolongation tacite du bail commercial et le déplafonnement de droit du loyer

Il est important de lire également l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le Bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).

Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.

Les Preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.

 

Conseil : Pour éviter la prolongation tacite du bail, il convient, pour le bailleur de donner congé avec offre de renouvellement et pour le preneur de demander le renouvellement du bail commercial (article L 145-9 alinéa 1 du code de commerce).

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour

 

[1] Pour mémoire : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

  • S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;
  • S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

 

Quelle est la distinction entre une convention d’occupation précaire et un bail dérogatoire ?

La convention d’occupation précaire ne doit pas être confondue avec les baux dérogatoires régis par les dispositions de l’article L.145-5 du Code de Commerce. La loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel a modifié l’article L.145-5 du Code de commerce afin d’intégrer la jurisprudence relative à ce contrat particulier et a créé l’article L.145-5-1 du Code de commerce permettant ainsi de donner une existence légale et non plus seulement jurisprudentielle à la convention d’occupation précaire.

 

  • Caractéristiques de la convention d’occupation précaire

En application de l’article L.145-5-1 du Code de commerce, la convention d’occupation précaire n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles ou particulières et pour une durée indéterminée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties et notamment par la survenance d’un évènement spécifique.

Ainsi, la conclusion d’une convention d’occupation précaire ne se justifie que s’il existe une cause objective (Indépendante de la seule volonté des parties) de fragilité de l’occupation des locaux, au moment de la signature du contrat. A défaut, le contrat sera qualifié de bail par les juges.

A titre d’exemples, ont été jugés comme constituant des motifs légitimes de précarité :

  • l’occupation d’un immeuble voué à la démolition,
  • l’occupation d’un immeuble dans l’attente d’une construction (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 avril 2009, n° de pourvoi : 08-13308) ou d’un agrandissement,
  • l’occupation dans l’attente de la réalisation d’une promesse de vente (Cour de cassation chambre civile 3, 29 Juin 1994 N° 92-18.617),
  • l’occupation compte tenu du site exceptionnel en périphérie de la ville et des projets économiques et urbanistiques de la commune (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 février 2000, n° de pourvoi : 97-13752) etc.

En outre, ce type de convention se caractérise souvent, mais de manière non déterminante, par la modicité de la redevance (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 1994, N° de pourvoi : 92-18617) ou la brièveté de l’occupation. Il est également à noter que le preneur n’est pas un locataire mais un occupant, ce qui est un statut précaire.

En l’absence de motif réel de précarité de la convention, celle-ci pourra être requalifiée, selon le cas, de bail commercial ou de bail d’habitation.

 

  • Caractéristiques du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire a, quant à lui, une toute autre finalité. Il a été conçu par le législateur pour être un « bail à l’essai » devant déboucher sur un bail commercial. Il permet au bailleur de ne pas s’engager à long terme avec un locataire dont il ne sait rien. Réciproquement, il donne la possibilité au locataire de vérifier la qualité de l’emplacement loué pour l’exercice de son commerce ou encore de tester la viabilité de son entreprise.

Ainsi, seuls les locataires qui remplissent les conditions requises pour que leur bail soit soumis au statut des baux commerciaux peuvent conclure un bail dérogatoire régi par les dispositions de l’article L 145-5 du Code de Commerce.

Par ailleurs, la conclusion d’un bail dérogatoire suppose :

  • que la durée du bail n’excède pas 36 mois ;
  • que le locataire et le bailleur aient voulu conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Cela doit ressortir d’une clause non équivoque du contrat de bail.

En pratique, on entend souvent la notion de « bail précaire » utilisée à tort pour qualifier un bail de courte durée ou bail dérogatoire régi par les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce. Vous saurez désormais qu’il s’agit pourtant de deux contrats bien différents !

 

Estelle FORNIER & Léa POGGI

Avocats à la Cour